NASIHAT OTAI LELONG

Berbanding pada waktu dahulu, harga rumah sekarang sudah mencanak naiknya. Walaupun ada inisiatif kerajaan untuk membendung pembelian rumah yang bertujuan untuk dijual atau disewa, namun harga rumah tetap meningkat. Walaupun terdapat usaha untuk memberi insentif kepada penduduk untuk membeli rumah pertama, namun ia telah disalahguna oleh sesetengah pihak untuk menaikkan harga pembinaan. Spekulator juga salah satu penyebab kenaikan harga kerana mereka tidak dibelenggu dengan had pinjaman yang ditentukan oleh bank. Berbalik kepada kisah rumah lelong, terdapat beberapa perkara yang tidak diberitahu jika anda bertujuan membeli rumah lelong. Tips ini adalah berdasarkan pengalaman daku sendiri. Antaranya ialah:

1. Sebelum lelong – Keadaan Rumah yang hendak dibeli

Perkara pertama yang anda perlu lakukan sebelum masuk membida ialah melihat sendiri rumah tersebut. Lihat dengan mata sendiri bagaimana keadaan rumah tersebut, persekitaran, akses ke kemudahan berdekatan; kedai, klinik, stesen bas, stesen lrt, restoran dan ambil tahu penyebab rumah tersebut dilelong. Selain itu, jika ia adalah apartment, pastikan anda bertanya tentang kos selenggara (maintenance fee) sebagai tambahan kepada installment yang anda bayar kepada bank setiap bulan.

2. Semasa lelong – 10 Percent downpayment dan cas extra

Selepas anda membida, jika anda tidak bernasib baik, harga rumah akan melambung tinggi melepasi taraf yang anda harapkan. Namun begitu jika anda masih cekal, anda akan menang juga membida juga dengan harga dibawah pasaran. Ingat, jangan membida pada atas harga pasaran melainkan ia mempunyai sentimental value kepada anda. Jadi, setelah selesai bida, anda perlu menjelaskan baki lagi nilai yang anda telah naikkan tersebut.

Katakan harga reserved ialah RM200k, dan selepas bida, anda menang dengan harga RM280k. Maka terdapat RM80k perbezaan, dan 10% daripada nilai itu iaitu RM8k perlu dijelaskan ketika itu juga tatkala anda ingin mengambil tandatangan dan resit downpayment tersebut.

3. Semasa lelong – Ulat-ulat Peminta Sedekah

Sebelum anda melangkah masuk ke tempat membida, jika anda duduk di luar bersama segerombolan pembida lain, akan ada beberapa orang akan mendekati anda bertanyakan rumah yang ingin anda bida. Jika anda bijak, anda tidak perlu memberitahu mereka. Namun begitu jika anda merasakan mereka juga turut inginkan rumah tersebut, maka kawtim akan dilakukan. Selalunya, kalau sesama agen,
“kasikla pj, asik you je”
‘ok la.. cincai 500’
“so berapa orang”
‘dia, dengan dia, ngan i. so 4 orang.’

Kalau dengan anda, kemungkinan mereka tidak mahu membida rumah tersebut, namun mereka kawtim juga untuk mendapat wang lebih. ‘kalau u kasik 1(k), i tarik diri’
“kalau i nak kasi you, i nak reserved price!” ha, katakan begini

Jadi, worse case scenario, duit lebih dalam RM1k-RM4k juga diperlukan jika anda ingin melakukan kawtim diluar. Pastikan anda kawtim dengan orang yang betul -betul mahukan rumah tersebut sebagai konsolasi jika anda menang tanpa bertanding. Kadang-kadang kawtim juga lebih murah jika anda masuk bid terus. Katakan harga rumah RM100k, 4 orang masuk. RM1k sorang, jadi total RM104k. Kalau masuk bid kemungkinan harga naik sehingga RM120k misalnya.

4. Selepas lelong – Peguam Tidak Mahu Ambil Kes atau Sengaja Lewatkan Proses

Komisyen kepada peguam selalunya diberikan oleh bank. Komisyen adalah berdasarkan percentage kepada harga rumah. Jadi bagi rumah-rumah yang dimenangi dibawah RM50k, mimpi ngeri anda baru sahaja bermula. Walaupun bank mudah menerima permohonan anda kerana rumah dibawah RM50k iaitu harga murah, pencarian peguam yang sanggup lakukan untuk anda bakal bermula. Jika anda kenal dan baik dengan mana-mana peguam, ia adalah sesuatu yang advantage bagi anda. Jika tidak, anda mungkin terseksa dengan tidak dapat mana-aman peguam, dan jika dapat, peguam tersebut akan meletakkan priority yang rendah untuk rumah itu menjadikan ia melebihi tempoh yang ditetapkan. Jika anda terlewat membayar kepada Assignee/Plaintif, maka penalti akan dikenakan berdasarkan harga harian. Jadi mulai hari ini, anda berkawanlah dengan peguam hartanah atau kenal mana-mana peguam yang baik hati yang sanggup tolong anda nanti. 

Worst case scenario, anda beli sahaja rumah itu dengan cash (wang tunai). Sumber kewangan anda bergantunglah sama ada personal loan, loan shark atau sedara-mara, adik, abang, ayah dan lain-lain lagi. 

5. Selepas lelong – Bil tunggakan dan sewa rumah

Selalunya, maintenace fee dengan cukai boleh diclaim semula dengan bank yang melelong melalui peguam. Tetapi bil elektrik dan air sebelum ini anda kena setelkan sendiri. Namun, jika tidak silap saya sekarang boleh buat seperate bil / bil berasingan iaitu untuk bil kepada diri anda sendiri atau kepada penyewa rumah tersebut. Anda cuma memerlukan Tenancy Agreement yang menyatakan hal tersebut. Maka jika teori ini betul, berkemungkinan bil yang tertunggak tersebut juga tidak perlu dijelaskan anda. Selain bil elektrik dan bil air, cukai tanah dan cukai pintu juga perlu dipindah nama oleh anda selepas memperoleh Sale And Purchased Agreement (S&P/ SPA) daripada bank.

Bagi sewa rumah pula, anda perlu membuat Tenancy Agreement kepada penyewa. Untung-untung anda mendapat wang sewaan percuma selama empat bulan semasa proses permohonan bank tersebut diluluskan.

Semoga ia membantu anda


Sila Whatsapp untuk dapatkan SENARAI  RUMAH  LELONG pada Setiap Minggu = 0177400228

Tips Sebelum Membeli Rumah Lelong

Tips Sebelum Membeli Rumah Lelong - Harga rumah nampaknya semakin meningkat dan terus meningkat. Rumah dikategorikan sebagai aset dan bukannya liabiliti seperti kereta tu yang semakin susut nilainya. Peningkatan harga rumah menyebabkan rumah yang diimpikan hanya mampu dilihat sahaja. Tak kurang dengan itu ramai juga yang bijak mengintai peluang dengan membeli rumah lelong.

Siapa yang tak nak memiliki rumah sendiri kan tambahan pula rumah adalah aset. Tapi berapa kerat je yang tahu rahsia rumah lelong yang sebenarnya.  Sebab itulah masih ada yang gagal untuk membeli rumah lelong selagi tips sebelum beli rumah lelong tak diamalkan.

Apa sebenarnya rumah lelong ni? Rumah lelong ini dilelong oleh kerana pemilik asalnya gagal menjelaskan bayaran ansuran bulanan. Boleh jadi rumah tu rumah teres, apartment, banglo bahkan villa sekalipun. Dalam bahasa yang lebih mudah kegagalan dalam pengurusan kewangan menyebabkan rumah itu dilelong.

Jangan terlalu excited sangat kalau ternampak iklan rumah lelong ni. Maklum sajalah orang kita ni mudah sangat excited. Kena plan betul-betul dan kena buat checklist sebelum membeli rumah lelong. Kena cari rahsia-rahsia rumah lelong ni.

10 Cara Membeli Rumah Lelong

Sebelum membeli rumah lelong anda kena buat beberapa checklist. Jangan terburu-buru sebab benda ni melibatkan wang ribuan ringgit.

Ketahui proses dari mula hingga akhir lelongan

Jangan ingat beli rumah lelong ini menguntungkan jika tidak ketahui cara yang betul membeli rumah lelong. Nanti akan menyesal tersilap langkah dan merana kerana keadaan rumah dan bayaran pinjaman bank.

Kenal pasti kawasan
Kena buat survey, pergi sendiri ke kawasan lelongan. lakukan pemilihan yang tepat iaitu harga pasaran kawasan tersebut. Lihat harga lelongan dengan harga pasaran kawasan itu, jika rendah seperti harga pasaran 150k bank lelong 80k ini peluang terbaik.

Lihat sendiri keadaan rumah
Macam nak beli barang jugaklah, kena pilih-pilih. Pastikan rumah berkeadaan baik kerana jika rosak kita mungkin akan kerugian. Jika kos baiki rumah + harga menang lelong bawah harga pasaran ini masih menguntungkan. Memang berbaloi membeli rumah lelong yang lengkap dengan perabot.

Siasat kos yang tersembunyi 

Siasat tentang pemilik tanah dan maklumat kediaman tersebut. Lihat juga bil- bil tertunggak jika ada seperti elektrik, air, indah water dan cukai tanah.

Dapatkan Proclamation Of Sale (POS) atau Pengistiharan Jualan 

Samada daripada pelelong atau mana-mana website berbayar. Telefon atau pergi terus kepada pelelong tersebut untuk dapatkan maklumat yang kita tidak faham dalam POS itu. Maklumat yang penting sepeti 5% ke 10% bank draft yang perlu disediakan.

BANK DRAF mengikut jumlah yang ditentukan
Samada 5% atau 10% daripada nilai harga rumah tersebut. Pada bank draf ditulis atas nama bank yang tertulis dalam POS,  ejaan mesti betul seperti pada POS.

Sediakan duit tunai
Contoh harga 100k jadi bank draff 10k dan menang lelongan dengan harga 120k. Maknanya beza 20k yang ini mesti bayar deposit tunai iaitu 10% 2k. Untuk ini cek tidak diterima.

Bawa salinan-salinan butir diri anda 

Pada hari lelongan yang penting bawa kad pengenalan dan salinan, bank draf dan duit tunai. Setelah kaunter pendaftaran dibuka lakukan pendaftaran dengan menyerahkan bank draf dan salinan ic.

Kena ada bajet 

Mesti dah ada dalam fikiran. Tetapkan harga mengikut kesesuaian dan kemampuan. Dari mula inginkan rumah sehingga selesai lelongan.

6 Tips Sebelum Beli Rumah Lelong

• Call atau pergi terus ke tempat agen lelongan untuk mendapat segala informasi berkenaan rumah tersebut.
• Jangan sesekali berurusan dengan agen lelongan yang tidak berlesen contohnya yang tampal-tampal kat tepi jalan atau kat rumah hanya harga rumah dan no telefon sahaja, berkemungkinan anda akan ditipu..
• Jika dapat pergi tengok dahulu keadaan rumah dan kondisi bersesuaian dengan harga yang dilelong. Cuba bertanyakan dengan jiran rumah tersebut berkenaan dengan keadaan rumah.
• Semak dahulu dengan bank harga rumah yang dilelong dengan market value bersesuaian atau tidak.
• Semak dengan bank sama ada kita clear daripada CITOS atau CCRIS.
• Bila dah ok semuanyer barulah agen akan minta kita untuk menyediakan bankdraf 10% daripada harga rumah yang dilelong. Jika menang lelongan kita akan diberi tempoh selama 120 hari untuk settle semua perkara.
• 
  

Sila Whatsapp untuk dapatkan SENARAI  RUMAH  LELONG pada Setiap Minggu = 0177400228

7 Peringatan Membeli Rumah Lelong

Ramai yang ingin memiliki rumah sendiri. Tetapi majoriti rakyat Malaysia hanya mampu menyewa rumah sahaja. Disebab faktor harga rumah yang melambung tinggi menyebabkan ramai yang tidak mampu untuk membeli rumah kediaman sendiri.

Pelbagai kempen telah dilakukan oleh pihak kerajaan negara dan kerajaan negeri untuk memboleh rakyat memiliki rumah kediamannya sendiri. Tetapi faktor pendapatan per kapita rakyat Malaysia yang rendah menjadikan bank pun tidak mahu mengambil risiko kerugian memberi pinjaman kepada mereka yang tidak memenuhi syarat pendapatan tahunan pembeli rumah.

Salah satu idea untuk memiliki rumah sendiri mungkin dari rumah lelong. Anda boleh memiliki rumah sendiri melalui kaedah lelongan jika anda tahu caranya. Andai anda ingin mendapat idea lengkap untuk cara mendapatkan rumah lelong dan dalam masa yang sama menjana pendapatan darinya anda boleh lihat di sini.

7 Peringatan Sebelum Membeli Rumah Lelong

#1 - Kenalpasti Rumah

Anda kenalpasti rumah yang ingin dibeli. Pastikan tempat yang diterangkan adalah wujud serta berpotensi untuk maju.

#2 -  Semak Pelelong

Pastikan egen/pelelong rumah adalah berdaftar dan sah. Sekiranya ia dari pihak bank anda tidak perlu risau.

#3 - Semak Hak Milik

Pastikan anda periksa status hak milik di pejabat tanah sebagai pengesahan.

#4 - Lawatan

Buat lawatan ke rumah yang dibeli untuk pengesahan keadaan rumah seperti mana telah ditulis.

#5 - Jumpa Pemaju

Satu langkah paling efektif jika anda dapat jumpa pemaju untuk memeriksa status rumah tersebut.

#6 - Sediakan Duit Bidaan

Pada hari lelongan anda perlulah menyediakan wang bidaan dala bentuk tunai ataupun bank draf sahaja. Sediakan sebanyak 10% daripada harga rezab rumah tersebut.

#7 - Pengenalan Diri

Pastikan anda membawa kad pengenalan dan sediakan 2 salinan.

Peringatan sebelum membeli rumah lelong di atas ini adalah sebagai persediaan anda secara asas sahaja dan mungkin peringatan-peringatan ini membantu melancarkan proses pembelian rumah lelong pada hari bidaan kelak. Insyaa Allah.


Sila Whatsapp untuk dapatkan SENARAI  RUMAH  LELONG pada Setiap Minggu = 0177400228

4 TIPS LELONG

1. Proses

Kelayakan

Anda mestilah berumur sekurang-kurangnya 18 tahun untuk layak membeli rumah lelong.

Proses

Anda boleh mendaftar sebelum atau pada hari lelongan. Anda perlu menyediakan cek juruwang atau bank draf bersamaan dengan 5% (lelongan Loan Agreement Cum Assignment-LACA) atau 10% (Bukan lelongan LACA) daripada harga simpanan hartanah yang anda ingin bida. Anda harus tiba 30 minit sebelum lelongan jika anda bercadang untuk berdaftar pada hari lelongan.

Selepas pendaftaran anda boleh mula membida hartanah yang anda ingin beli. Jangan bersikap terburu-buru dan membida lebih daripada had awal tetapkan.

Pembida yang menang perlu menandatangani Kontrak Jualan dan membayar  5% atau 10% daripada harga tawaran terakhir terdahulu, dan selesaikan baki dalam tempoh masa yang tertentu (biasanya dalam 3 bulan).

Dalam kebanyakan kes, jumlah tersebut lebih besar daripada deposit berdasarkan harga simpanan, jadi bawalah bersama-sama buku cek anda dan bersedia untuk membayar lebih.

2. Kebaikan

Faktor utama yang menggalakkan pembeli untuk membeli hartanah lelong ialah harga yang lebih murah daripada harga pasaran. Pembeli berpeluang menjimatkan sehingga 20% daripada harga pasaran. Terdapat kes-kes di mana hartanah tidak mempunyai harga simpanan (harga reserve), dan tawaran tertinggi akan memenangi bidaan. Jika bidaan tersebut menghadapi sedikit persaingan sahaja, anda akan mempunyai peluang yang lebih besar untuk memenangi bidaan tersebut.

Kelebihan kedua ialah anda dapat memiliki harta yang dengan cepat kerana kebanyakan prosedur seperti penilaian biasanya telah dilakukan. Selain itu, selepas perjanjian ditandatangani, kedua-dua pihak secara kuatkuasa undang-undang terikat untuk menjalankan transaksi, justeru menghalang penjual daripada menerima tawaran yang lebih tinggi daripada pihak lain pada masa hadapan.

3. Keburukan

Ketidakpastian

Pembida biasanya tidak dibenarkan untuk melihat bahagian dalaman bangunan. Pemilik baru berisiko menanggung sejumlah wang yang besar untuk membaiki kerosakan yang ditinggalkan oleh pemilik sebelumnya.

Bayaran Tidak Dijelas

Bil utiliti, cukai dan penyelenggaraan yang tertunggak biasanya akan ditanggung oleh pemilik baru. Inilah sebabnya kita tidak menggalakkan pembeli untuk membida lebih daripada had toleransi awal mereka; untuk meletakkan sebahagian wang sebagai persediaan untuk membiayai kerosakan dan apa-apa yuran tertunggak.

Rumah Berpenghuni

Memandangkan hartanah lelong tidak dijamin dengan kekosongan penghuni, rumah itu mungkin diduduki (oleh pemilik sebelumnya atau penyewa). Setelah pembelian itu dilakukan, masalah-masalah ini menjadi tanggungjawab anda.

4. Panduan dan tip

Terdapat beberapa tips asas yang anda boleh lakukan untuk menghindari atau mengatasi masalah jika anda berminat untuk membeli hartanah lelong.

• Periksa hartanah tersebut terlebih dahulu dengan memperhatikan keadaan luar hartanah itu dan lihat sama ada terdapat penghuni yang menduduki rumah itu. Jika boleh, minta kebenaran penghuni tersebut (jika ada) untuk melihat bahagian dalamam rumah itu, atau minta jiran rumah yang mempunyai susun atur yang sama  untuk menunjukkan rumah mereka (bersedia untuk menerima layanan yang kurang mesra). Cuba gali maklumat daripada jiran-jiran tentang sifat pemilik sebelumnya.
• Buat pertanyaan kepada pejabat pengurusan untuk mengetahui yuran penyelenggaraan tertunggak. Pendedahan maklumat daripada pihak pengurusan tidak sukar kerana mereka biasanya mengalu-alukan orang yang berpotensi menjadi bakal pemilik untuk menjelaskan yuran lewat tersebut.

Kesimpulan

Selain daripada ketidaktentuan yang tersembunyi, pembeli hartanah lelong juga menghadapi cabaran yang sama seperti mana-mana pembeli rumah seperti masalah mendapatkan pinjaman perumahan, penilaian yang lebih rendah dan kos pendahuluan yang lebih tinggi. Kami menggalakkan pembeli untuk menjalankan kajian secara menyeluruh sebelum membuat keputusan sama ada kelebihan membeli hartanah lelong melebihi masalah yang mungkin timbul. Selain itu, mencari keuntungan melalui cara “flipping” dalam hartanah lelong biasanya merupakan aktiviti untuk pelabur berpengalaman dan bukannya untuk pembeli rumah kali pertama. Jadi fikirlah masak-masak sebelum mengambil keputusan.

Sila Whatsapp untuk dapatkan SENARAI  RUMAH  LELONG pada Setiap Minggu = 0177400228

PANDUAN MEMBELI HARTANAH LELONG

Anda ingin membeli hartanah lelong? Akan tetapi kurang pasti bagaimana hendak bermula dan apa yang perlu dibuat?

Pihak kami ada sedikit panduan untuk anda!

Di sini kami sertakan beberapa panduan asas untuk anda yang ingin membeli hartanah lelong.

Kenalpasti Kemampuan Diri dan Kewangan

Ini langkah penting untuk pada rakan2 yang ingin membeli hartanah lelong. Ramai yang beranggapan dengan hanya ada 10% deposit, mereka sudah boleh membeli hartanah lelong.

Sebenarnya anda perlu lihat dulu kemampuan diri dari segi kewangan sebelum masuk membida hartanah lelong. Jika anda ingin beli hartanah dengan menggunakan loan, anda perlu pastikan kelayakan loan tiada masalah sebelum membeli. Untuk semak kelayakan loan, saya sarankan agar anda semak dengan mana2 pegawai bank atau penasihat pinjaman (mortgage broker)

Selain dari deposit 10%, anda juga perlu bersedia dari segi modal untuk perkara2 lain seperti yuran guaman, kos repair, kos bayaran tunggakan dan kos renovasi.

Kami sarankan sebelum anda bermula, seeloknya anda mempunyai nilai tunai sebanyak 20% dari harga hartanah yang ingin anda beli. Lagi banyak, lagi bagus!

Kenalpasti Lokasi hartanah yang ingin dibeli

Di sini anda perlu tahu apa objektif pembelian anda.

Adakah anda ingin duduk di rumah tersebut? Atau adakah pembelian tersebut untuk pelaburan?

Lain orang ada selera yang berlainan. Satu rumah yang membuatkan seseorang sungguh teruja, mungkin tidak diminati oleh orang lain.

Kalau dari segi pelaburan, anda perlu kenalpasti game pelaburan anda. Adakah untuk disewakan? Atau untuk kenaikan harga? Setiap orang ada lokasi kegemaran mereka sendiri. Apa yang perlu anda buat adalah cari lokasi kegemaran anda dan kenali lokasi tersebut sehingga anda mahir. Anda tahu komposisi penduduknya, lauan lalulintas, bekalan dan permintaan etc.

Yang penting jangan jadi pelabur ikut-ikutan. Bila orang lain membeli di satu-satu kawasan, anda pun turut sama nak membeli tanpa mengetahui sebab musababnya.

Dapatkan Butiran Penting Lelongan

Untuk melihat senarai lelong terkini, anda boleh lihat di ruangan listing di blog ini. Ada banyak jenis rumah untuk dilelong dan listing ini diupdate secara mingguan oleh pihak kami.

Sekiranya anda jumpa hartanah yang anda minat, boleh terus hubungi pihak kami untuk mendapatkan butiran lanjut tentang hartanah lelong tersebut. Pihak kami akan membantu anda segi proses lelongan dan khidmat nasihat.

Antara perkara penting yang perlu diketahui adalah :

• Alamat lengkap hartanah
• Maklumat untuk membuat carian hakmilik
• Tarikh Lelong
• Jumlah Deposit dan Penama Bank Draft
• Siapa tanggung tunggakan maintenance, cukai-cukai dan utility

Membuat Site Visit dan setkan limit bidding

Setelah anda ada butiran tentang hartanah yang ingin dibida, adalah amat digalak kan agar anda membuat lawatan ke lokasi hartanah tersebut. Untuk rumah lelong, anda tidak dibenarkan melihat keadaan dalam hartanah melainkan dengan izin pemilik asal yang sah ( biasanya jarang ada peluang begini). Jika anda tidak dapat lihat keadaan dalam rumah, memadai hanya dengan melihat keadaan luar dan persekitaran dan anda perlu membuat penilaian sendiri sama ada hartanah tersebut berbaloi untuk dibeli atau tidak.

Bila anda telah membuat lawatan dan kajian, anda perlu set kan limit bidaan anda. Berapa tinggi harga yang anda sanggup lawan. Limit ini perlu dibuat berdasarkan kos-kos yang mungkin perlu ditanggung, perbandingan dengan harga pasaran dan juga objektif pembelian anda.

Jaga Emosi Ketika Membida

Apabila tiba hari lelongan, anda perlu bersedia dari segi dokumen yang diperlukan. Anda juga boleh menggunakan khidmat kami untuk mewakili anda pada sessi lelongan.

Apa yang penting, anda perlu menjaga emosi ketika membida. Hanya lawan bidaan mengikut harga limit yang telah anda tetapkan. Jangan beremosi ketika mengangkat pedal bida hanya kerana ada pembida lain yang menawarkan harga yang lebih tinggi dari anda. Situasi ini mungkin kelihatan remeh pada anda, tapi saya sudah melihat bagaimana rancaknya bidaan apabila ada ramai pembida dan diselangi dengan tepukan2 dari orang ramai. Kita pasti akan rasa teruja untuk memenangi bidaan tersebut. Jika pihak kami yang mewakili anda, risiko emosi dapat dielakkan kerana pihak kami akan mengikut limit yang telah anda tetapkan tanpa sebarang emosi.

Harus anda ingat ya ! Anda membeli hartanah lelong untuk dapatkan pembelian yang berbaloi. Bukan untuk kepuasan ego menang bidaan.

Sekiranya anda masih ragu-ragu dan kurang yakin, anda boleh hubungi pihak kami untuk bantuan pembelian hartanah lelong. Kami akan cuba bantu anda dari segi khidmat nasihat dan menjadi wakil anda semasa sessi bidaan.